בבניין מגורים משותף, השטחים המשותפים – הכוללים חדרי מדרגות, מעליות, גג, חצר, מקלטים, מערכות מרכזיות ועוד – הם נשמת אפו של הבניין. תחזוקה לקויה של שטחים אלו עלולה לגרום לא רק לפגיעה אסתטית ולירידת ערך הנכסים, אלא אף לנזקי גוף ורכוש לדיירים ולמבקרים.
במקרים מצערים כאלה, עולה השאלה מי אחראי על הנזקים וכיצד ניתן לתבוע פיצוי? – יצאנו לבדוק ביחד עם עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין מי האחראים הפוטנציאליים לליקויי תחזוקה בשטח משותף ומהן עילות תביעת הנזיקין הרלוונטיות לנושא.
מי הם האחראים הפוטנציאליים לליקויי תחזוקה בשטח משותף?
האחריות לתחזוקת השטחים המשותפים בבניין מגורים מוטלת בראש ובראשונה על מספר גורמים מרכזיים:
- ועד הבית – על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ועד הבית הוא הגוף המייצג את כלל בעלי הדירות בבניין. אחד מתפקידיו העיקריים הוא ניהול ותחזוקה תקינה של הרכוש המשותף. ועד הבית אחראי לוודא שהשטחים המשותפים נמצאים במצב בטוח ותקין, לבצע תיקונים נדרשים, ולדאוג לביצוע פעולות תחזוקה שוטפות. חברי ועד הבית, כנאמני בעלי הדירות, נושאים באחריות לפעול בזהירות ובסבירות בניהול הרכוש המשותף.
- חברת ניהול – במקרים רבים, במיוחד בבניינים גדולים ומורכבים, בעלי הדירות או ועד הבית מתקשרים עם חברת ניהול חיצונית. חברת הניהול מקבלת על עצמה את האחריות לניהול השוטף של הבניין, כולל תחזוקת השטחים המשותפים. הסכם הניהול מגדיר את תחומי האחריות של החברה.
- בעלי הדירות – בסופו של דבר, האחריות הכוללת לתקינות הבניין ולשטחים המשותפים מוטלת על כלל בעלי הדירות. הם אלו שממנים את ועד הבית או את חברת הניהול והם אלו שנושאים בעלויות התחזוקה באמצעות תשלומי ועד הבית. במקרים מסוימים, בהם ליקוי נובע מהזנחה כללית של כלל הדיירים, עשויה להיות להם אחריות ישירה.
- קבלן הבניין בתקופת האחריות – אם הנזק או הליקוי בשטח המשותף נובעים מפגם בנייה או מחומרים לקויים שהיו קיימים בעת הקמת הבניין, וטרם חלפה תקופת האחריות הקבועה בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, עשויה להיות אחריות גם לקבלן הבניין.
- צדדים שלישיים – לעיתים, ליקוי נובע מרשלנות של נותני שירותים וספקים חיצוניים שהועסקו על ידי ועד הבית או חברת הניהול, כגון חברות ניקיון, גננים או טכנאי מעליות. במקרים כאלה, עשויה להיות אחריות ישירה של נותן השירותים הנזיקין.
מהן עילות תביעה בנזיקין בשל ליקויי תחזוקה?
כאשר נגרם נזק גוף או רכוש כתוצאה מליקוי תחזוקה בשטח משותף, יכולה לנפגע לקום עילת תביעה נזיקית כנגד הגורמים האחראים. עילות התביעה העיקריות הן:
- עוולת הרשלנות (סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]): זוהי עילת התביעה הנפוצה ביותר במקרים של ליקויי תחזוקה. כדי לבסס אחריות ברשלנות, יש להוכיח קיומה של חובת זהירות מצד הנתבע כלפי הניזוק, הפרה של חובת הזהירות (כלומר, התנהגות שאינה סבירה בנסיבות העניין), נזק שנגרם לניזוק, וקשר סיבתי בין הפרת חובת הזהירות לבין הנזק.
- חובת הזהירות של ועד הבית/חברת הניהול: קיימת חובת זהירות מושגית וקונקרטית מצד ועד הבית וחברת הניהול לוודא שהשטחים המשותפים בטוחים לשימוש הדיירים והמבקרים. חובה זו כוללת ביצוע בדיקות תקופתיות, תיקון ליקויים בזמן סביר, והתראה על מפגעים קיימים.
- הפרת חובת הזהירות: הפרה יכולה להתבטא באי-ביצוע תיקונים נדרשים, אי-התקנת אמצעי בטיחות, תחזוקה לקויה, או אי-אזהרה מפני סכנות ידועות.
- נזק וקשר סיבתי: יש להוכיח שהנזק (גופני או רכושי) נגרם ישירות כתוצאה מהליקוי בתחזוקה. למשל, נפילה במדרגות רטובות שלא הוצב בהן שלט אזהרה.
- עוולת הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודת הנזיקין): עילה זו מתקיימת כאשר הנתבע הפר חובה המוטלת עליו על פי חוק, וההפרה גרמה לנזק מהסוג שאליו התכוון החוק למנוע. במקרה של בנייני מגורים, חובות חקוקות יכולות לנבוע מחוקים שונים, כגון חוק התכנון והבנייה, תקנות הבטיחות בעבודה (במקרה של עבודות תחזוקה), או חוק המקרקעין עצמו.
- עוולות נוספות (במקרים ספציפיים): במקרים חריגים, יכולות להתקיים עילות תביעה נוספות, כגון עוולת המטרד (אם ליקוי גורם להפרעה משמעותית ובלתי סבירה לשימוש במקרקעין), או עוולת התרמית (אם הייתה הטעיה מכוונת בנוגע למצב הנכס).
איך לפעול במקרה של נפילה בבית משותף?
כאשר נגרם נזק גוף או רכוש כתוצאה מליקויים בבניין המשותף, יש לפעול בדרכים הבאות:
- תיעוד הנזק – חשוב לתעד באופן יסודי את הנזק שנגרם באמצעות תמונות, סרטונים, חוות דעת רפואיות (במקרה של נזקי גוף) וקבלות על הוצאות שנוצרו כתוצאה מהפציעה.
- הוכחת האחריות – יש לאסוף ראיות המצביעות על זהות האחראי לליקוי התחזוקה ועל התרשלותו. זה יכול לכלול פרוטוקולים של ישיבות ועד בית, התכתבויות עם חברת הניהול, עדויות של דיירים אחרים, וחוות דעת מומחים (כגון מהנדס בטיחות).
- פנייה מוקדמת – מומלץ לפנות בכתב לוועד הבית או לחברת הניהול ולדרוש תיקון הליקוי ופיצוי על הנזקים שנגרמו, פנייה מוקדמת יכולה לעיתים להוביל להסדר מחוץ לכותלי בית המשפט.
- ייצוג משפטי – מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתביעות נזיקין כדי לקבל ייעוץ משפטי מקצועי ולבחון את סיכויי התביעה. עורך הדין יסייע באיסוף הראיות, בניסוח כתב התביעה, ובייצוג בבית המשפט.
חשוב לציין כי בניינים רבים רוכשים פוליסת ביטוח אחריות צד ג' – המכסה תביעות של אורחים, שליחים, דיירים ואחרים בכל מקרה של פציעה בשטח הבניין. במקרה של תביעת נזיקין, חברת הביטוח תיכנס בנעלי המבוטח ותנהל את ההליך המשפטי במקומו.
לסיכום, האחריות על החלקה או נפילה בשטח משותף היא עניין משפטי מורכב – אך, אם הוכחה רשלנות בתחזוקה, מי שאחראי לה – חייב בפיצוי. בין אם מדובר בוועד הבית, חברת הניהול או כלל הדיירים – קיימת חובת זהירות כלפי כל מי שמסתובב בשטח המשותף.
כל דייר, נציג ועד או בעל תפקיד בבניין – חייב לפעול בשקיפות, לתחזק את הרכוש הציבורי ולקיים תנאים מינימליים של בטיחות – אחרת הוא עלול למצוא את עצמו בצד הלא נכון של תביעת נזיקין.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק מגוון רחב של שירותים משפטיים בעסקאות מקרקעין בחיפה והקריות (מיסוי מקרקעין, רישום בית משותף, העברת מקרקעין ללא תמורה וכדומה).